[뉴저지 부동산] 2024년 주택시장이 폭락할 것인가? 전문가들의 전망

모기지 금리가 사상 최저치로 급락하고 주택 가격이 사상 최고치로 치솟는 기록적인 기록을 세운 후, 미국 주택 시장은 마침내 2022년 말 둔화되기 시작했습니다. 모기지 회사들이 대량 해고에 연루되면서 부동산 경제학자들은 “주택 불황”을 한탄했습니다. ” 그리고 주택 가격은 조정을 받을 준비가 되어 있는 것처럼 보였습니다.

그러나 주택 붕괴로 진행되는 동안 이상한 일이 일어났습니다. 주택 가치가 다시 상승하기 시작했습니다. 실제로 최신 Case-Shiller 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 5개월 연속 상승했습니다. 계속되는 가격 상승을 반영하여 전국부동산중개인협회(NAR)는 미국 대도시 지역의 절반 이상이 2023년 2분기에 주택 가격 상승을 기록했다고 밝혔습니다.

— 로렌스 윤(전국부동산중개인협회 수석 이코노미스트)

 

NAR은 기존 주택의 중간 판매 가격이 사상 최고치에 가깝다고 보고했습니다. 2023년 7월 주택 가격은 전년 동기 대비 1.9% 상승해 406,700달러에 이르렀습니다. 이는 7월 중위값이 역대 최고치를 기록했으며, NAR이 기록을 보관하기 시작한 이후 월별 평균값이 400,000달러를 넘어선 것은 네 번째입니다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “주택 불황은 본질적으로 끝났다”고 말했습니다.

지난 8월 주택담보대출 금리가 7%를 넘어 20년 만에 최고 수준에 도달했음에도 주택 가치는 안정적으로 유지됐다. 원인은 주택공급 부족이었습니다. 입찰 전쟁이 다시 시작되었고 재고는 여전히 답답할 정도로 부족합니다. 모기지 회사 뉴 아메리칸 펀딩(New American Funding)의 릭 아르비엘로(Rick Arvielo) 대표는 “집값이 하락하는 것을 보지 못할 것”이라고 말했습니다. "재고가 부족해요."

Zillow의 수석 이코노미스트인 Skylar Olsen은 수요와 공급의 불균형에 동의했습니다. 그녀는 주택 가격은 2024년까지 계속 상승할 것이라 예측했습니다. 이는 판매자에게는 반가운 소식이지만 주택 소유자가 되기 위해 애쓰는 최초 구매자에게는 그리 좋은 소식이 아닙니다. “우리는 갑자기 가격이 떨어지는 그런 과정에 있지 않습니다.”라고 Olsen은 말합니다.

그럼에도 불구하고 모기지 금리의 급격한 상승과 주택 매매의 급격한 둔화로 인해 최악의 상황에 대비할 수 있습니다. 6월 14일 연준 회의 후 제롬 파월 연준 의장은 기자들에게 주택 시장을 예의주시하고 있다고 말했습니다. 파월 의장은 기자회견에서 "주택은 금리에 매우 민감하며 낮은 금리로 도움을 받거나 높은 금리로 인해 방해를 받는 첫 번째 장소 중 하나"라고 말했습니다. “상황을 주의 깊게 지켜보고 있다.”

 

주택 경제학자와 분석가들은 시장 조정이 미미할 가능성이 높다는 점에 동의합니다. 누구도 대공황 기간 동안 겪었던 하락 규모만큼 가격이 하락할 것이라고 예상하지 않습니다.

주택시장이 폭락할 것인가?

미국 주택 시장이 마지막으로 거품처럼 보였던 때는 2005년에서 2007년이었습니다. 그 당시 주택 가격은 비참한 결과를 가져오며 폭락했습니다. 부동산 거품이 꺼지자 세계 경제는 대공황 이후 최악의 침체에 빠졌다. 치솟는 모기지 금리와 잠재적 경기 침체로 인해 주택 붐이 위협받고 있는 상황에서(Bankrate의 가장 최근 전문가 설문 조사에 따르면 확률은 59%로 나타났습니다) 구매자와 주택 소유자는 익숙한 질문을 하고 있습니다. 주택 시장이 곧 폭락할 것인가?

 

 

주요 주택시장 통계

• 뱅크레이트가 대형 대출기관을 대상으로 실시한 전국 조사에 따르면 8월 23일 현재 30년 만기 대출 평균 모기지 금리는 7.36%로 2000년 12월 이후 최고 수준이다.

 

• 전국부동산중개인협회에 따르면 주택 판매는 2023년 6월부터 2023년 7월까지 2.2% 감소했습니다. 지난해 7월 이후 감소폭은 16.6%다.

 

• 2023년 7월 전국 평균 판매 가격은 407,600달러로 NAR이 기록한 7월 중간 판매 가격 중 가장 높았습니다.

 

• 7월에는 3.3개월의 주택 재고 공급이 있었는데, 이는 6월보다 약간 증가했지만 여전히 건강하고 균형 잡힌 시장에 필요한 5~6개월에 훨씬 못 미치는 수준입니다.

 

• ATTOM Data Solutions의 최신 수치에 따르면 2023년 7월에 총 31,877채의 미국 주택에서 채무 불이행 통지, 예정된 경매 또는 은행 압류 등 압류 신청이 접수되었습니다. 메릴랜드는 7월에 모든 주 중에서 가장 높은 압류율을 기록했는데, 주택 2,071채당 한 건의 압류 신청이 이루어졌습니다.

 

주택 경제학자들은 가격이 하락할 수 있다는 점에 동의하지만 그 하락폭은 대공황 기간 동안 주택 소유자들이 겪었던 것만큼 심각하지는 않을 것입니다. 지금과 그때의 한 가지 분명한 차이점은 주택 소유자의 개인 대차대조표가 15년 전보다 오늘날 훨씬 더 탄탄하다는 것입니다. 모기지를 갖고 있는 전형적인 주택 소유자는 뛰어난 신용을 갖고 있으며 엄청난 양의 주택 담보와 5% 미만의 금리로 고정된 고정 금리 모기지를 보유하고 있습니다. 실제로 6월 Redfin 연구에 따르면 현재 모든 주택 소유자의 82.4%가 5퍼센트 이하에 고정되어 있습니다. 

더욱이 건축업자들은 대불황을 너무나 잘 기억하고 있으며 건설 속도에 대해 신중을 기해 왔습니다. 그 결과 판매용 주택이 지속적으로 부족해지고 있습니다. “우리는 재고가 충분하지 않습니다.”라고 로렌스 윤은 말합니다. “일부 시장에서는 가격 하락이 나타날까요? 예. [그러나] 공급이 없기 때문에 30%의 가격 하락이 반복될 가능성은 매우 낮습니다.”

 

기존 주택 가격

 

경제학자들은 오랫동안 주택 가치가 자신의 성공의 희생자가 되면서 주택 시장이 결국 냉각될 것이라고 예측해 왔습니다. 그러나 2월에 10여년 만에 처음으로 전년 동기 대비 감소한 후 단독 주택의 중간 판매 가격은 다시 상승하여 NAR당 7월에 연간 1.9% 상승했습니다.


하지만 전반적으로 주택 가격은 소득보다 훨씬 빠르게 상승했습니다. 이러한 경제성 압박은 2021년 8월 이후 모기지 금리가 두 배 이상 올랐다는 사실로 인해 더욱 악화되었습니다.

전문가들 "가격 강세 지속될 것"

주택 시장이 실제로 냉각되고 있지만 이러한 둔화는 대부분의 부동산 침체와는 다릅니다. 높은 가격에도 불구하고 실제 주택 매매량이 급감했고, 매물 재고도 급감했습니다. 몇 년 전 3%의 모기지 금리로 고정되었던 주택 소유자는 판매를 거부하고 있습니다. 현재 금리가 7%를 넘는 상황에서 누가 그들을 비난하겠습니까? — 따라서 판매용 주택 공급이 더욱 엄격해졌습니다. 결과적으로, 이러한 조정은 일부 주택 시장이 50%의 가치 하락을 경험했던 대불황 동안 부동산 가격이 완전히 붕괴된 것과는 전혀 다를 것입니다.

로렌스 윤은 캘리포니아와 같은 고가 지역이 가격 하락에 가장 취약하다고 말했습니다. 실제로 Redfin 데이터에 따르면 7월 평균 매매 가격이 전년 동기 대비 8.2% 하락한 샌프란시스코와 5.2% 하락한 오클랜드 등 물가가 비싼 베이 지역 시장에서는 이미 이러한 현상이 나타나고 있습니다.

그러나 그는 “가격이 낮은 시장에서도 겨울 시장이 안정되다가 봄 매수 시즌에 멀티플 오퍼와 입찰 상황이 다시 발생했다”고 말했다. 전반적으로 로렌스윤은 전국 가격이 변동 없이 유지될 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

주택시장이 붕괴되지 않는 5가지 이유

주택 경제학자들은 붕괴가 일어나지 않을 5가지 설득력 있는 이유를 아래와 같이 나열했습니다.

1. 재고는 여전히 매우 낮습니다.

전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 7월에 3.3개월분의 주택 매물 공급이 있었다고 밝혔습니다. 2022년 초에 그 수치는 1.7개월 분량의 작은 공급량이었습니다. 이러한 지속적인 재고 부족은 많은 구매자가 여전히 가격을 입찰하는 것 외에는 선택의 여지가 거의 없는 이유를 설명합니다. 또한 이는 수요와 공급 방정식이 가까운 미래에 가격 폭락을 허용하지 않을 것임을 나타냅니다.

2. 건축업자들은 수요를 충족할 만큼 신속하게 건설하지 못했습니다.

주택 건설업자들은 지난 주택가격 폭락 이후 뒤로 물러섰고 건설이 2007년 이전 수준까지 완전히 올라가지 못했습니다. 이제 수요를 해소할 만큼 신속하게 토지를 구입하고 규제 승인을 얻을 수 있는 방법이 없습니다. 그들은 가능한 한 많은 건물을 짓고 있지만 15년 전의 과도한 건물 건설이 반복될 가능성은 거의 없어 보입니다. Bankrate의 최고 재무 분석가인 CFA Greg McBride는 "가격 급등의 근본적인 이유는 수요 증가와 공급 부족 때문입니다."라고 말합니다. “건축업자들이 더 많은 이용 가능한 주택을 시장에 내놓으면서 더 많은 주택 소유자가 판매를 결정하고 잠재 구매자가 시장에서 가격이 책정되면서 수요와 공급이 다시 균형을 이룰 수 있습니다. 하루 아침에 그런 일은 일어나지 않을 거예요.”

3. 인구통계학적 추세는 새로운 구매자를 창출하고 있습니다.

여러 면에서 주택에 대한 수요가 강합니다. 이미 집을 소유한 많은 미국인들은 팬데믹 기간 동안 특히 재택근무가 늘어나면서 더 큰 공간이 필요하다고 결정했습니다. 밀레니얼 세대는 거대한 그룹이며 구매가 가장 활발한 시기입니다. 그리고 히스패닉 인구도 주택 소유에 관심을 갖고 증가하고 있습니다.

4. 대출 기준은 여전히 ​​엄격합니다.

2007년에는 차용인이 소득을 문서화할 필요가 없는 '거짓말 대출'이 흔했습니다. 대출 기관은 신용 기록이나 계약금 규모에 관계없이 거의 모든 사람에게 모기지를 제공했습니다. 오늘날 대출기관은 대출자에게 엄격한 기준을 부과하고 있으며 주택담보대출을 받는 사람들은 압도적으로 우수한 신용을 갖고 있습니다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 2023년 2분기 모기지 대출자의 신용점수 중앙값은 769점으로 높았다. McBride는 “대출 기준이 완화되고 2004~2006년의 거친 서부 시대로 되돌아간다면 그것은 완전히 다른 동물이 될 것입니다.”라고 말합니다. “느슨한 대출 기준의 인위적인 구매력으로 인해 가격이 오르는 것을 보기 시작하면 그때가 바로 붕괴를 걱정하는 시점입니다.”

 

5. 압류 활동이 조용해졌습니다.

주택 붕괴 이후 몇 년 동안 수백만 건의 압류가 주택 시장에 넘쳐나고 가격이 하락했습니다. 지금은 그렇지 않습니다. 대부분의 주택 소유자는 집에 편안한 자산 쿠션을 가지고 있습니다. 팬데믹이 한창일 때 대출 기관은 채무 불이행 통지를 제출하지 않아 2020년에 압류가 사상 최저 수준으로 떨어졌습니다. 그리고 그 이후로 압류가 증가했지만 예전과는 전혀 다릅니다.

 

이 모든 것이 합쳐지면 다음과 같은 결괴가 나옵니다. 그렇습니다. 주택 가격은 여전히 ​​감당할 수 있는 수준을 넘어서고 있습니다. 하지만 아닙니다. 이 호황은 불황으로 끝나서는 안 됩니다.

그외 자주 묻는 질문 FAQ

 

주택시장에 붕괴가 다가오는 걸까요?

아니요, 대부분의 업계 전문가들은 시장이 붕괴할 것이라고 생각하지 않습니다. 주택 경제학자들은 시장이 조만간 붕괴되지 않을 5가지 주요 이유를 지적합니다. 낮은 재고, 신축 주택 부족, 대량의 신규 구매자, 엄격한 대출 기준 및 압류 감소입니다.

 

 

2023년에는 집값이 하락할까요?

수년 동안 급격히 상승한 후 주택 가격은 2023년 2월 10여년 만에 처음으로 전년 대비 감소했으며 이후 몇 달 동안 계속 하락했습니다. 그러나 감소폭은 상대적으로 완만했고 이후 여름 동안 가격이 상승해 사상 최고치에 근접했습니다. 과열된 시장이 식었지만 급격한 하락세는 없을 것으로 보입니다. Bankrate의 최고 재무 분석가인 CFA Greg McBride는 가격이 급락하기보다는 정체될 가능성이 더 높다고 말했습니다. 그리고 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 전반적인 가격이 상대적으로 변동이 없을 것이라는 점에 동의합니다.

제 수입기준에 어느정도의 가격의 집을 살 수 있을까요?

이는 소득 대비 부채 비율, 매달 부채와 비용으로 지불하는 금액, 소득 대비 금액 등 다양한 요인에 따라 달라집니다. 많은 금융 자문가들은 주택 구입 가능성의 28/36% 규칙을 권장합니다. 즉, 월 총 수입의 28%를 주거비로 지출해서는 안 되며, 총 부채로는 36%를 넘지 않아야 한다는 것입니다. Bankrate의 주택 경제성 계산기는 숫자를 계산하는 데 도움이 될 수 있습니다.

집을 사기에 좋은 신용등급은 몇 점인가요?

대출 기관은 모기지 유형에 따라 서로 다른 최소 신용 점수를 요구합니다. 그러나 일반 대출의 경우 일반적으로 최소 620점을 요구하며, 740점 이상이면 더욱 좋습니다. 일반적으로 신용 점수가 높을수록 받을 수 있는 이자율은 낮아집니다. 오늘날 성공적인 대출자는 뛰어난 신용을 보유하고 있는 경향이 있으며 평균 점수는 769점으로 매우 높습니다.

 

출처: 야후파이낸스

 

 

 

 

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