사이먼킴의 뉴저지 부동산 이야기
바이어 가이드 - Buyer Guide by New Jersey Best Korean Realtor Simon Kim 뉴저지 한인 리얼터 본문
Simon Kim의 부동산 투자 꿀팁
바이어 가이드 - Buyer Guide by New Jersey Best Korean Realtor Simon Kim 뉴저지 한인 리얼터
realtorsimonkim 2023. 4. 10. 22:44집을 구입한다는 것은 고객님 생에 있어 가장 기대되는 경험 중 하나일 것입니다.
이러한 기대감은 고객님이 첫 집을 구입하시던 이미 여러 주택을 구입하신 경험이 있으시던간에 여전하지요.
올바른 지원 시스템과 신뢰할 수 있는 부동산 전문가, Simon Kim의 도움으로고객님은 가장 현명한 결정을 내리실 수 있습니다.
제가 제공하는 가이드는 주택 구입과정을 세분화하여 안내하므로 고객님은 자신감을 가지고 준비된 상태로 시작할 수 있습니다.
예산 책정에서부터 계약서에 최종 서명을 하는 클로징까지 도움이 되는 유용한 정보가 포함되어있습니다.
새 집에 입주하시는 그 순간까지 고객님의 모든 발걸음을 돕고 있을 것입니다.
미국은 각 주와 지역마다 부동산 매매 방법 및 규정이 조금씩 다릅니다.
본 내용은 뉴저지 북부지역에 적용되는 내용으로 기본적이고 평균적인 내용입니다.
본 내용은 Buyer에게 참고용으로제 공하는 것이며 실제 구매 과정은 상황에 따라 다를 수 있습니다.
Buying Process
1. Offer and Contract
- Offer란 Buyer가 Seller에게 부동산 매입 의사를 전달하는 과정
- 13 페이지 분량의 뉴저지 부동산 표준 매매 계약서와 은행 잔고증명 혹은 모기지Pre-Approval를 Seller측에 전달해야 공식 Offer로 인정됨
- Offer 조건에 중요하게 포함되는 조항 – 구매 희망 금액, 구매방법(현금 혹은 모기지),클로징 날짜, 구매 조건, 등
- Seller가 Offer를 받은 후 평균 1-3일 내로 3가지 중 1가지를 선택하게 됨
- -ACCEPT – Buyer가 제시한 금액 및 조건을 받으므로 계약이 성사됨
- -DENY – Buyer가 제시한 Offer를 거부함, 보통 오퍼 금액이 너무 낮을 경우
- -COUNTER OFFER – Buyer에게 다른 매매 금액 혹은 조건을 제시함. 이럴 경우 Buyer에게선택권이 주어지며 Buyer가 Accept, Deny, 혹은 Counter Offer를 결정해야 함
2. Attorney Review
- 부동산 계약 체결, 즉 Seller가 계약서에 서명한 후 Buyer에게 전달하는 순간부터Attorney Review가 자동적으로 시작
- 부동산 계약서의 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리
- Attorney Review는 평균 3~5일 소요4.Buyer는 부동산 계약과 관련해서 변호사와 직접 커뮤니케이션
3. Down Payment
- 모기지 구매일 경우 평균 20% Down Payment가 적절하나 필요 시 5%~15%도 가능
- FHA 모기지는 3.5%부터 가능, 단 콘도는 FHA Approved 되어 있는지 사전 확인 필요
- Down Payment는 2번에 나누어 납부. 1차 납부는Attorney Review 이후 10일 이내에Down Payment의 50%를 납부하고 2차는 클로징 시 납부
- Down Payment가 20% 이상일 경우엔 1차 때 매매 금액의 10%를 납부하고 나머지는 2차 클로징 때 납부
- 납부 대상은 Seller 측 변호사이며 송금 안내는 Buyer 변호사에게서만 확인
- 최근 송금 Fraud 가 성행하므로 송금 방법에 대해선 반드시 Buyer 측 변호사와 이중 확인이 중요
4. Home Inspection
- Attorney Review 가 끝나면 10일 내로 홈 인스펙션을 진행함
- 인스펙션을 통해 부동산에 하자가 발견될 경우 Seller와 합의 (Repair or Credit)
- 인스펙션 합의는 상식선에서 진행하되 부동산 연식에 따른 Wear and Tear는 합의 대상이 아님
- 기본 인스펙션: Home, Radon, Termite
- 추가 인스펙션 (필요시에만 진행): Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic System
- 필요 시 타운에 Oil Tank 관련 기록 확인
5. Mortgage Process
- Attorney Review가 끝나면 모기지 회사에 모기지 진행 요청 및 관련 서류 제출
- 모기지 회사에서 제3회사를 통해 부동산 감정(Appraisal)을 실시
- 감정가에 문제가 없고 제출서류 심사가 완료되면 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
- 모기지 회사 요청 시 Survey(대지 경계선) 진행, 추가비용 발생
- 보통 클로징 전 30일 이내에 모기지 이자율을 확정(Lock) 해야 함
6. Title Search
- 모기지 확정서를 받은 후 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행함
- Title Search란 부동산 구매에 장애를 주는 사항이 있는지 조사하는 과정 – 소유권 (Title),유치권 (Lien), 세금 문제 (Tax Lien), 규제 및 제한 (Restriction), 압류기록 (Foreclosure History),부채 (Liability), 불법 및 미완성 공사 여부 (Open Permit), 그 외 제약 사항들 (Encumbrances)
- Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받아야 함
- Title Insurance - 부동산 및 토지에 대한 소유권 문제 발생 시를 대비해 Buyer는 각 State에서정한 요금에 따라 타이틀 보험에 가입함. 가입 여부는 선택사항이지만 보통 모기지 회사에서는강제 가입을 요청함
- Title Search가 끝나면 “Clear to Close”를 확인. 비로서 클로징 준비가 끝났다는 확인 단계임
7. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
- 뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운정부에 의무 보고를 해야 하며 타운정부에서는 거래되는매물에 대한 안전 점검을 진행함
- 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 평균 체크사항은 – 10 Years Battery Seal Smoke Detector andCarbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항, 콘도일 경우각 가정문이 자동적으로 닫혀야 함
- 타운으로부터 Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있음
- Certificate of Occupancy는 Seller가 받아야 함, 하지만 은행소유 부동산 및 숏세일 등은Buyer가 받는 조건의 계약도 많음
8. Closing Disclosure (CD, ALTA)
- Buyer는 클로징 1-2일 전에 모기지 회사 혹은 타이틀 회사로부터 Closing Disclosure(매매 정산 내역)을받아 검토함
- 정산 내역이 최종적으로 결정되면 클로징 전날까지 타이틀 회사의 Escrow Account로 잔금을 송금함
- Escrow Account 사기주의 - 송금 전 반드시 Buyer 변호사와 송금계좌 및 방법을 다시 확인 필요
9. Final Walk Through
- 클로징 1~2일 전에 Buyer가 최종적으로 집을 다시 점검함
- 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적임
10. Closing
- 클로징이란 Buyer 및 Seller뿐만 아니라 부동산 계약과 관련된 변호사, 부동산 중개인,그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 마지막 단계임
- 클로징은 보통 Buyer 변호사 사무실에서 Title 회사가 진행함
- Buyer는 클로징 30분 전에 도착해서 모기지 서류 서명함, 평균 100페이지 서류
- Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달함
- 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요됨