[뉴저지 부동산] 주택 구매를 위한 모기지 순서 총 정리 by 뉴저지한인리얼터 NJ Best Korean Realtor

모기지! 영어로는 Mortgage, 한국말로는 주택융자입니다. 뉴저지 전문 리얼터가 미국 주택 구매 바이어를 위한 홈 모기지 기본상식을 정리해서 알려드립니다. 간단하게 First Time Home Buyer를 위해서 기본적으로 알아야 하는 사항을 알려 드리도록 하겠습니다

 

 

모기지 진행 순서: 

1. Pre-Approval
2. Mortgage Process
3. Appraisal
4. Interest Lock In
5. Commitment Letter
6. Closing Disclosure
7. Clear to Close
8. Closing

 

 

첫 번째는 Pre-Approval 모기지 사전 승인을 받아야합니다.

 

모기지회사와 연락을 하셔서

 

Pre-Approval 조건

1. Credit Report

2. Debt (매달 페이먼트)

   - 자동차, 보험, Credit Card, Student Loan, 등

3. Income

4. Down Payment

 

 

이 4가지 항목을 모기지  회사에 제출 하면  바이어의 모기지 상한 금액이 결정 됩니다. 그리고 Pre-Approval를 받게 됩니다

 

이 Pre-Approval은 바이어가 오퍼할 때 같이 제출하는 서류로 집을 보시기전에 반드시 Pre-Approval을 받아야 합니다.

모기지 Pre-Approval을 받은 후에 오퍼를 하고 계약이 되면 Attorney Review가 끝나고 바로 모기지를 진행 하는 단계입니다.

 

두번째는 Mortgage Process입니다. 이 때 모든 서류를 다 제출합니다.

 

모기지 제출 서류

1. 다운페이 잔고증명

2. 소득증명 Income Tax 2년

3. 재직증명, Pay Stubs

4. Credit Check Authorization

5. 사업자 등록증 (자영업자)

6. ID 사진

7. Social Security Card

 

모기지 회사에서는 서류를 받은 후 Underwriter 가 서류 심사를 합니다.

 

세번째 Appraisal 입니다.  집을 감정을 하는겁니다. 집의 매매가가 있지만 모기지 회사 입장에서 봤을 때 이 집의 True Value

감정가를 별도로 확인합니다. Appraisal은 모기지 회사에서 직접 하는 것이 아닌 모기지 회사가 선정한 제3회사

Appraisal 회사가 따로 있습니다.

 

이 회사가 구매하는 집의 감정가를 책정하게 됩니다.

 

네번째 Interest Lock-In

모기지 이자가 지금 좋을 경우 Lock-In을 할 수 있습니다.

 

그럼 그 이자률이 클로징 할 때 까지 유지가 됩니다.

 

다섯번째 Appraisal Value가 좋고 서류에 문제가 없을 경우 드디어 모기지 회사에서 모기지 승인서가 나옵니다.

 

Commitment Letter

대부분 Conditional Approval입니다. 이 Commitment Letter가 나와야 비로서 클로징 할 수 있구나 하고 다음 과정으로 넘어 갑니다.

 

여섯번째 CD가 나옵니다

모기지회사에서 모든 정산내역을 정리해서 보내 줍니다. 얼마에 사고, 다운페이가 얼마고 모기지 금액, 변호사비, 타이틀비, 보험, Tax Prepay, Escrow, 등의 항목을 다 정산해서 총 발란스가 얼마이고 클로징 때 얼마를 송금 해야하는지 등의 내역을 CD 라고 합니다.

 

일곱번째는 Clear to Close입니다.

클로징을 위한 최종  승인 단계입니다. Clear to Close가 나오면 드디어 클로징을 할 수 있습니다.

 

마지막 여덟번째는 클로징입니다

클로징은 모기지회사에서 Fund, 론받은 금액을 타이틀회사로 미리 송금을 합니다. 클로징 당일에는 거의 100장정도 되는 모기지 서류가 옵니다. 바이어는 클로징 테이블에 가서 서류에 싸인을 다 합니다. 이렇게 모기지를 받고 집 매매가 끝나고 키를 받는게 바로 클로징입니다.

 

 

모기지 클로징을 한 후에  몇가지 아셔야 하는 사항 말씀 드리겠습니다.

 

모기지 수수료가 있습니다

 

Application Fee $500 ~ $800

Underwriter Fee $500 ~ $800

 

모든 렌더가 다 받는 것은 아니기 때문에 이 부분에 대해선 모기지 브로커와 사전에 확인이 필요합니다.

 

PMI= Private Mortgage Insurance

다운페이를 20% 이하로 할 경우 PMI라는게 있습니다. 그냥 MI라고도 하고요, 다운페이가 20% 즉, 집의  Equity가 20% 아래 일 경우 모기지의 대한 보험을 들어야 합니다. 따라서, 바이어에게는 추가 비용이 발생 합니다. 20% 다운페이가 안 될 경우에요

 

모기지 종류도 여러가지가 있습니다

 

기본적으로 대부분은 Conventional Loan, 일반 론입니다. 

 

 

2023년 Bergen County 기준 Jumbo Loan 모기지 금액 $1,089,300

 Jumbo Loan이라고 합니다

 

 FHA= Federal Housing Administration

FHA Loan은  다운페이를 3.5%만 하는 정부에서 보증을 서주는 모기지입니다

 

FHA 203K Loan은 망가진 집을 살 때, 예를들어 집에 모기지를  40만불을 얻는데 집을 고쳐야만 입주 할 수 있을 경우

추가로 10만불 레노베이션 론까지 같이 받아서 총 50만불을 받게 됩니다. 이 융자를 FHA203K라고 합니다.

 

VA = Veterans Affairs

VA Loan 군대 갔다 오신 분들은 No Down Payment로  집을 살 수 있습니다

 

ARM=Adjustable Rate Mortgages

또 ARM 이 있습니다. 이 론은 30년을 하는게 아니고 보통 5년에서 7년 이후에 다시 모기지 조건을 협상하는 모기지 입니다.

 

No Doc이라는 모기지도 있습니다. 엄밀히 말하면 Conventional Loan 이지만 이 융자는 자영업 하시는분 중 세금을 적게 내시거나

안 내시는 분들 중 크레딧은 반드시 좋지만 이런분들은 이자가 높은 '노닥’ 프로그램도 있습니다

 

오늘은 주택을 구매하시는 바이어에게 말씀 드리는 모기지에 대해서 간단히 설명 드렸습니다

감사합니다!

 

 

 

 

 

모기지 관련 유튜브 영상보기 https://www.youtube.com/watch?v=RjVaICEHd5g&t=246s